借名登記：理解其定義與風險
前言
「借名登記」是指一方同意將其財產登記在另一方名下，但該財產仍由其管理、使用和處分，另一方僅擔任出名登記人。這種登記方式在台灣並不少見，但卻潛藏著風險，需謹慎為之。
定義
借名登記契約是一種協議，由當事人約定一方以另一方的名義註冊其財產。財產的實際管理、使用和處分權仍屬於原所有人，而名義上的所有權人僅出借其姓名進行登記。
常見情況
借名登記的原因通常包括節税規劃、隱匿財產、規避債務或協助貸款申請等。例如：
- 為了節省地價税，實際屋主可能將房屋登記在弟弟或子女名下。
- 負債累累的個人可能找人借名登記，以避免債權人強制執行。
- 信用不良的購房者可能找親友借名登記，以便順利向銀行貸款。
風險與防範對策
借名登記可能導致風險，包括：
- 出名登記人變相持有財產。
- 出名人可能主張自己為真正所有權人。
為防範風險，實際所有權人應採取下列措施：
- 簽訂並公證書面借名登記契約。
- 保留權狀、購屋收據和税款繳納證明等相關文件。
- 如果可能，將所有財產資料保存在實際所有權人名下。
借名登記舉證
若發生糾紛，主張借名登記的一方負有舉證責任。證據包括：
- 借名登記契約。
- 家族會議或信件等間接證據。
- 産權登記資料由實際所有權人持有。
- 頭期款和貸款等費用由實際所有權人支付。
合約人頭登記
一般而言，借名登記不違法，但當它用於投資或規避風險時，風險就會升高。投資客可能利用借名登記進行高槓桿操作，若操作不當，可能會對出借人頭者造成財務損失。
結論
借名登記是一種常見的登記方式，但潛藏風險。當事人應謹慎評估借名登記的必要性和風險，明確約定契約內容，保留相關證據，並尋求專業協助，以保障自身的權益。
表格：借名登記關鍵要素
| 要素 | 描述 |
|---|---|
| 定義 | 一方將財產登記在另一方名下，但由自己管理、使用和處分 |
| 常見情況 | 節税、隱匿財產、規避債務或協助貸款 |
| 風險 | 出名登記人變相持有財產，主張自己為真正所有權人 |
| 防範措施 | 簽約、公證、保存相關文件 |
| 舉證責任 | 主張借名登記的一方負有舉證責任 |
| 契約人頭登記 | 投資客可能利用借名登記進行高槓桿操作，風險高 |
買房人頭户的風險與因應對策
買房人頭户是指出於各種原因（如隱匿資產、規避限購政策等），實際購房者並非登記於房屋所有權狀上之自然人或法人。這樣的做法會衍生許多風險與糾紛。
買房人頭户的風險
| 風險 | 後果 |
|---|---|
| 登記所有人翻臉 | 實際購房者無法享有房屋所有權 |
| 登記所有人財務狀況不佳 | 實際購房者可能面臨房屋被查封的風險 |
| 登記所有人死亡 | 實際購房者繼承權受影響 |
| 登記所有人離婚 | 實際購房者可能面臨房屋被分割的風險 |
| 税務風險 | 實際購房者可能被認定為受益所有人，須繳納較高的税賦 |
買房人頭户的因應對策
為了避免買房人頭户所衍生的風險，實際購房者可以採取以下因應對策：
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| 因應對策 | 注意事項 |
|---|---|
| 訂立協議 | 與登記所有人簽訂明確的借名買房合約，約定房屋所有權的歸屬、貸款繳納責任等。 |
| 錄音存證 | 與登記所有人協商，將借名買房的事實錄音存檔，作為日後佐證。 |
| 提供資金證明 | 保存購房款項的支付憑證，證明實際購房者為出資方。 |
| 設定抵押權 | 與登記所有人協議，由實際購房者在房屋上設定抵押權，確保自身權益。 |
| 保留自用證明 | 保存居住該房屋的證明文件，證明實際購房者有使用該房屋居住。 |
結論
買房人頭户的做法雖然能解決某些需求，但也會衍生不少風險。實際購房者應妥善評估風險，並採取適當的因應對策。透過明確的約定、證據保留和法規遵循，可以保障實際購房者的權益，避免日後發生糾紛。