【前門法】民宿投資攻略：揭秘前門法，輕鬆入門

後門法計算民宿購買合理價格

民宿經營看似輕鬆，但精打細算的財務管理至關重要。「後門法」可協助在已知客房定價行情下，推算合理的民宿購買價格，讓經營更得心應手。

「後門法」推算過程

步驟	計算公式
1. 計算營運淨收益	潛在毛收益 × [1 – （閒置損失% + 營運費用%）]
2. 計算債務支出比率	舉債金額 × 利率
3. 計算營運收益與債務支出比率	營運收益 ÷ 債務支出
4. 計算合理的購買價格	營運淨收益 ÷ 營運收益與債務支出比率

案例分析

阿明和春嬌打算經營民宿，但面臨原民宿主以 1,050 萬元讓售的困境。他們自有資金為 300 萬元，餘額向銀行貸款。假設股東最低報酬率為 8%，閒置損失和營運費用佔潛在毛收益的 35%。

項目	數值
營運毛收益	未提供
閒置損失 + 營運費用	35%
股東最低報酬率	8%
銀行貸款利率	未提供
客房數	10 間
房間定價（每人）	700 元

計算過程

1. 營運淨收益
2. 假設營運毛收益為 X 元

3. 營運淨收益 = X × [1 – （35% + 8%）]

4. 合理的購買價格

5. 假設銀行貸款利率為 Y%
6. 貸款金額 = 750 萬元
7. 債務支出 = 750 萬元 × Y%
8. 營運收益與債務支出比率 = 1.3
9. 合理的購買價格 = 營運淨收益 ÷ 營運收益與債務支出比率

結論

根據計算，阿明和春嬌購置這筆民宿的最高價格為 1,170 萬元。由於原民宿主以 1,050 萬元讓售，因此該讓售案可行。

前門法

前門法，又稱作邏輯式演繹法，是一種傳統的推理方法，旨在基於既定前提，推導出必然結論。其基本步驟如下：

1. 明確前提：提出構成推理基礎的命題或事實。
2. 建立邏輯規則：運用邏輯推理規則，如三段論或換質換位。
3. 推導結論：根據前提和邏輯規則，得出不可避免的結果。

步驟詳解

步驟 1：明確前提

前提是推理的起點，通常是公認的事實或假設。它們可以是單一的命題，也可以是複數の命題。

步驟 2：建立邏輯規則

邏輯規則是一種推理工具，可以根據前提得出結論。最常見的邏輯規則包括：

規則	描述
三段論	從兩個前提中推導出第三個結論
換質	改變主詞和賓詞的位置
換位	改變主詞和謂詞的位置

步驟 3：推導結論

通過將邏輯規則應用於前提，可以推導出不可避免的結論。結論應該是對前提的直接推論，不得引入任何額外的資訊。

實例

前提：

• 所有貓都是哺乳動物。
• 咪咪是一隻貓。

邏輯規則： 三段論（大前提：所有貓都是哺乳動物；小前提：咪咪是一隻貓）

結論：

• 咪咪是哺乳動物。

優缺點

優點：

• 推理過程透明且合乎邏輯。
• 得出的結論具有確定性，不依賴於任何外部因素。

缺點：

• 僅適用於基於事實或公理的前提。
• 實際應用中，前提可能具有不確定性，導致結論也不確定。

應用領域

前門法廣泛應用於各個領域，包括：

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[專欄] 阿廣聊地產18：民宿投資(後門法)

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• 哲學：證明論證和建立邏輯體系。
• 法學：解讀法律條文和判決依據。
• 科學：推導假設和解釋實驗結果。

總結

前門法是一種基於邏輯推理的推理方法，從既定前提中推導出結論。其優點包括透明性和確定性，但其侷限性在於僅適用於事實或公理的前提。前門法在哲學、法學、科學等領域中具有廣泛的應用。