【商業宅缺點】住商混合大樓的缺點大揭密！小心買到不能住的商業宅

住辦混合大樓：土地使用分區的隱憂

住宅用地、商業用地、工業用地的差別在哪裡？對購屋族有什麼影響？看完這篇文章就明白了！

何謂土地使用分區？

政府為了合理分配土地，根據不同用途將土地劃分為住宅區、商業區、工業區等11種類型，並對各分區的使用規範有所不同。

住宅區分門別類

以台北市為例，住宅區分為住一至住四之一，數字越大，可容許的商業使用比例越高。

建蔽率、容積率：影響建築規模

建蔽率：指建築物佔土地面積的比例，而容積率則是指建築物的樓地板面積與土地面積的比率。透過這兩個指標，可以計算出建築物的最大使用面積和樓層高度。

住商混合大樓的合法性

商業區允許一定比例的住宅，稱為「住商混合大樓」。然而，有些不法住宅無視土地分區規定，出現「事務所宅」、「娛樂商業區宅」和「工業宅」等違法建築。

住辦混合大樓的優缺點

住辦混合大樓通常價格較低、交通便利，但出入複雜、管理不易，且因無瓦斯管線，自用型買家需確認後再購入。

商業住宅：合法用途的重要性

商業住宅可作為一般住宅使用，但須注意登記用途應為「住商」或「住宅」，否則無法享有自用住宅優惠。

購屋時注意「查問看」

購屋時，應查閲謄本確認土地使用分區和建物用途，詢問仲介或地政士有關法規規範，並仔細查看社區環境是否符合需求。

住商分區：謹慎選擇，避免糾紛

瞭解土地使用分區的重要性，在購屋前仔細查驗，避免日後因用途違法而產生糾紛或影響轉手。

商業宅缺點

在房地產領域中，商業宅因其獨特的性質和優點而受到投資者的關注，然而也存在著不容忽視的缺點，需要謹慎考量。以下是需要注意的幾個主要缺點：

1. 管理費用高昂
商業宅通常需要聘請專業的物業管理公司來負責日常維護、公共區域管理和設施保養。這些管理費用往往較一般住宅更高，可能會成為一筆額外的負擔。

2. 使用限制較多
商業宅的使用受到法規的嚴格規範，通常只能用於特定商業用途。這限制了業主對房屋用途的靈活性，並可能影響房屋的轉售價值。

3. 公設比高
商業宅的公共設施較多，如大廳、電梯和停車場等，這些設施需要較大的空間和維護費用。因此，公設比通常會比住宅高出不少。

4. 噪音和空氣污染
商業宅往往位於商業繁忙地段，可能會受到周邊交通、商店或工廠噪音的影響。此外，空氣品質也可能較差，尤其是靠近道路或工廠的區域。

5. 缺乏隱私和安全感
商業宅的出入較頻繁，缺乏一般住宅的私密性。公共區域的安全性可能也較住宅低，需注意防盜和出入管制。

6. 貸款限制
銀行對於商業宅貸款的審查較為嚴格，貸款額度也可能低於住宅。這可能會限制投資者的資金運用。

7. 轉售困難
商業宅的市場較小，轉售難度較高，尤其是使用限制較多的商業宅。如果遇上經濟不景氣或產業衰退，轉售時間可能會拖長，售價也可能受到影響。

8. 税費較高
商業宅的税賦較一般住宅高，包括地價税、房屋税和使用牌照税等，這會增加持有成本。

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