公設概念及各國公設比差異

項目	台灣	日本	中國大陸
公設定義	建物全體所有權人共同使用的部分	僅登記室內面積，公設不登記	類似台灣，稱為「公攤比」
公設範圍	大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等	私人陽台除外，其他公設不登記	無明確固定範圍，因建案而異
公設比計算方式	公設面積 / 總面積	私人陽台不計入，僅計算室內面積	公攤比 = 公攤面積 / 建築面積
合理公設比	無法一概而論，依公寓大廈性質及設備而異	無公設比，因公設不登記	大多在 25%~35%
實施方式	非實坪制，公設面積計入總價	實坪制，僅登記室內面積	非實坪制，計算「得房率」
現行法規	房價包含公設面積	僅計入室內使用面積	實行公攤比，計入房價
計算困難點	公設種類繁多、定義不明確	面積測算透明度不足	公攤範圍模糊、缺少統一標準
爭議點	公設面積是否真實反映使用價值	實際使用坪數與標示坪數落差	公攤面積超出合理範圍

公攤面積台灣：常見問題與法規解析

公攤面積是台灣不動產交易常見的概念，但其計算方式和相關法規對許多人來説仍是模糊不清。本文將深入探討公攤面積台灣的規定，解答常見問題，並提供表格説明。

公攤面積定義

公攤面積是指建築物中非專有部分的總面積，包括樓梯、電梯、管理室、公共走廊等。這些區域雖然不是住户專屬，但會按比例分攤給各户。

公攤比與公設比

• 公攤比：公攤面積與專有面積之比，通常以百分比表示。
• 公設比：公設面積（包括公攤面積）與專有面積之比，通常也以百分比表示。

公攤面積計算方式

公攤面積計算方式依建築物類型而異。對於住宅大樓，公攤面積一般以《建築技術規則建築設計施工編》第 69 條規定計算，包含：

• 樓梯面積
• 電梯機房及電梯井面積
• 公共走廊及門廳面積
• 管理事務室面積
• 共同通道面積
• 蓄水池及水塔面積

公攤面積台灣的法規

公攤面積在台灣的相關法規主要包括：

• 《公寓大廈管理條例》
• 《建築技術規則建築設計施工編》
• 《內政部函釋》

常見問題

1. 公攤面積計算是否包含陽台？

一般來説，開放式陽台不計入公攤面積，但封閉式陽台則會計入。

2. 公設比是否越高越好？

公設比高低沒有絕對好壞，需視個人需求考量。公設比高代表公設較多，如游泳池、健身房等，若需求較大，則可考慮。

3. 公攤面積是否可以議價？

公攤面積是依法規計算，難以議價。但開發商可能會在價格上給予優惠折扣。

4. 購買預售屋時，公攤面積如何計算？

預售屋的公攤面積通常是預估值，可能會與實際竣工後有所差異。

公攤面積台灣常見公設比

| 建築物類型 | 公設比 (%) |
|—|—|—|
| 住宅大樓 | 25-35 |
| 高級住宅大樓 | 35-45 |
| 商業大樓 | 20-30 |
| 旅館 | 40-50 |