違章建築處理
引言
頂樓加蓋是否屬於合法增建？其所有權歸屬如何？本文將深入探討違章建築，並提供解決方案，讓頂樓加蓋不再成為住宅隱患。
違章建築定義
當建築物完工並取得使用執照後，在頂樓進行的第二次增建工程，若不滿足以下條件，即為違章建築：
- 依照建築技術規則規定，面積不得超過該樓層地板面積的八分之一。
- 因頂樓空間為住户共同持有，需獲得所有住户同意，並簽訂相關的分管契約。
- 檢附原建築物使用執照、土地和建築物使用權利證明文件，並委託合法開業建築師依法設計簽證，向主管機關申請取得建造執照和使用執照。
違章建築常見類型
除了常見的鐵皮屋，採光罩、遮雨棚等設施也屬於頂樓加蓋的範圍。
違章建築查證方法
有以下兩種方法：
- 使用各縣市違建查報查詢系統。
- 將現況與使用執照圖對比，如有不符即可能為違章建築。
所有權歸屬
頂樓加蓋的所有權分為兩部分：
- 加蓋建物：個人所有，不論是否違建。若有住户不同意增建，可依民法規定訴請拆除。
- 頂樓平台：全體住户共有，不得約定由某特定住户專用。有出租等營利用途時，其餘住户可要求平分收益。
頂樓加蓋常見問題及解決方案
夏季悶熱、冬季爆冷問題
- 遮陽裝置：固定式百葉窗、遮陽板、隔熱板等能有效遮擋陽光。
- 綠化：屋頂植栽可調節温度濕度，減少陽光直射。
- 隔熱玻璃窗：室內外隔阻更多一重，具隔熱效果。
- 加強隔熱材質：混凝土牆面可選用岩棉、泡沫玻璃等隔熱材，減少悶熱感。
雨季漏水問題
- 防腐木材/地磚：室外建材應選擇具防鏽蝕、抗氧化的材質。室內可使用抗濕氣の地磚。
- 保持通風：避免將頂樓內外封閉，維持通風和採光。
- 強化除濕功能：使用除濕機、吊隱式空調或地暖設備，保持室內乾爽。
其他問題
- 電路及水管線等設備的老化或負荷過大。
- пожар安全問題，如逃生路線不足或隔間不合格。
- 美觀問題，加蓋後影響建築物整體外觀。
頂樓加蓋房間：實用性與法律考量
頂樓加蓋房間是一種常見的住宅改建方式，它可以增加樓房使用面積，提高住房舒適度。然而，頂樓加蓋房間也牽涉到一定的法律規範和安全性考量，因此在進行相關工程前，屋主應謹慎評估並尋求專業人士的協助。
法律規範
頂樓加蓋房間屬於違建行為，在未經相關主管機關核准的情況下進行施工，即屬違法。各縣市政府對於違建認定標準不同，一般來説，若加蓋面積超過屋頂面積的1/3或高度超過法定高度限制，即構成違建。
| 縣市 | 加蓋面積限制 | 高度限制 | 罰則 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 屋頂面積的1/3 | 3公尺 | 罰款並限期拆除 |
| 新北市 | 屋頂面積的1/2 | 3公尺 | 罰款並限期拆除 |
| 桃園市 | 屋頂面積的1/3 | 2.5公尺 | 罰款並限期拆除 |
| 台中市 | 屋頂面積的1/3 | 2.5公尺 | 罰款並限期拆除 |
| 高雄市 | 屋頂面積的1/2 | 3公尺 | 罰款並限期拆除 |
安全性考量
頂樓加蓋房間涉及建築結構的改變，如果施工不當，可能會導致房屋結構不穩、漏水等問題。以下列舉常見的安全性問題：
- 光線不足：頂樓加蓋會阻擋部分陽光，導致室內採光不足。
- 通風不良：頂樓加蓋容易造成通風不良，影響居住舒適度。
- 樓板承受力：頂樓樓板的承受力有限，過度加重可能會導致樓板下陷、破裂。
- 使用限制：頂樓加蓋的空間通常受到樓高和樑柱的限制，無法作為卧室或廚房等用途。
結語
頂樓加蓋房間既涉及法律規範也牽涉到安全性考量，因此屋主在進行相關工程前應審慎評估。建議屋主諮詢專業建築師或結構技師，評估房屋結構、施工安全性和實用性，以確保加蓋房間不影響居住安全和房屋結構。