樓層別效用價值評量與市價推估
引文
樓層效用，指樓層不同高度或位置導致之機能或觀感差異，進而影響市價。可藉由將某一樓層市價設定基準，計算各樓層相較基準之效用百分比，作為市價估算基礎。
正文
| 樓層 | 基地持分 | 面積 | 樓層別效用比 |
|---|---|---|---|
| 5 | 1/5 | 1,000 ㎡ | 100% |
| 4 | 1/5 | 800 ㎡ | 80% |
| 3 | 1/5 | 600 ㎡ | 60% |
| 2 | 1/5 | 400 ㎡ | 40% |
| 1 | 1/5 | 200 ㎡ | 20% |
已知建築物市價及地價合計 5,000 萬元，專有部分市價如下：
專有部分總價 = 5,000 萬元 * (1,900 m² / (1,900 m² + 500 m²)) = 3,958 萬元
依據樓層別效用比，計算各樓層市價如下：
| 樓層 | 市價 |
|---|---|
| 5 | 100% * 3,958 萬元 = 3,958 萬元 |
| 4 | 80% * 3,958 萬元 = 3,166 萬元 |
| 3 | 60% * 3,958 萬元 = 2,375 萬元 |
| 2 | 40% * 3,958 萬元 = 1,583 萬元 |
| 1 | 20% * 3,958 萬元 = 791 萬元 |
樓層別效用比計算
樓層別效用比計算是一個重要的房地產指標，用於衡量特定樓層單位相對於其他樓層單位的相對價值。這有助於確定不同樓層單位之間的溢價或折扣。
計算樓層別效用比
樓層別效用比的計算公式如下：
| 樓層別效用比 | = | 單位價格 | / | 基準樓層單位價格 |
其中：
- 單位價格：目標單位在特定樓層的價格
- 基準樓層單位價格：基準樓層（通常是底層或中間樓層）單位的價格
影響樓層別效用比的因素
影響樓層別效用比的因素包括：
- 景觀：高樓層單位往往提供更好的景觀，這會增加效用。
- 採光：較高的樓層通常具有更好的採光。
- 隱私：較高的樓層提供更少的噪音和幹擾，從而增加隱私。
- 安全：高樓層單位在安全方面通常被認為更有優勢。
- 電梯便捷性：如果電梯便捷性較差，高樓層單位可能會降低便利性。
樓層別效用比的應用
樓層別效用比用於：
- 確定特定樓層單位的溢價或折扣。
- 進行投資決策，以選擇提供最高回報率的樓層。
- 進行房地產評估，以確定樓層別效用比對房地產價值的影響。
樓層別效用比範例
下表顯示了一個樓層別效用比的範例：
| 樓層 | 單位價格 (新台幣) | 基準樓層單位價格 (新台幣) | 樓層別效用比 |
|---|---|---|---|
| 1 | 10,000,000 | 9,250,000 | 1.08 |
| 5 | 11,000,000 | 9,250,000 | 1.19 |
| 8 | 12,000,000 | 9,250,000 | 1.30 |
| 12 | 13,000,000 | 9,250,000 | 1.41 |
| 15 | 14,000,000 | 9,250,000 | 1.51 |
表中顯示，12 樓單位的樓層別效用比最高（1.30），這意味著該單位的價格溢價 30%。
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