新北市H小姐想買淡水某社區了，最近一年看了五間，發現甚麼價格沒有下，怎麼，一年內高了10%，什麼可以這麼抗跌，筆者十多年代銷、仲介銷售經驗來告訴大家，什麼樣房子抗跌。以下列出以下指標：
講到房地產，地點是古不敗法則，因為地點土地具有稀缺性，一塊是一塊，蓋完沒有了，增產或複製，而所謂地點指精華區距離、交通與生活機能。
精華區距離：精華區，顧名思義、地方，離精華區，人口，房價，因為台灣人想住離精華區地方。
交通：見捷運、火車、交通要道，如果精華區內，那首要考量交通便利性，交通便利性，如捷運站附近、交通要道，往來時間成本，深受大家喜歡。
生活機能：在台灣，於沒有住商分離型態，大家習慣生活，所以生活機能地方大家喜歡買地方，許多重劃區生活機能齊備所以房價有時區域。
周圍環境：上述幾項，周遭環境是，新北市新店、永和來做説，為何兩地市中心距離，運，但房價了一大截，答案周遭環境，永和地行道多，新店有碧潭、道路，所以新店房價永和上一截。
上面這幾點，專家複，地點、地點、地點，是房地產首要考量地方。舉例來説，北市大安、信義王者，新板什麼可以北市很多地方，因為旁邊交通樞紐板橋站，有各大百貨生活機能。
話説，物以稀貴，我們只要供需法來説，供應求，價格上漲，供過於求，價格下跌。因此，一個地方空屋率時候，表示這裡價格有支撐。相反，一個地方沒有空屋，價格下跌，因為想接手人很多。
所以判斷購買區域時候，要儘可能避免空屋率地方，目前來説北台灣淡水、林口、新莊、青埔地是空屋區域，這些區域保值性維持，價格競爭。中和永和，雖然擁擠問題人詬病，但很多案子還是成交。
區域地選擇外，選擇中古屋時候，要考量稀有性，若一個社區同時有好十幾間賣，價格波動性。有些社區，可能半年一年會有一户釋出，這種產品難議價，因為供給很少。
夏珍專欄：官商黑金槍，這個政黨了！
在台灣1000萬夠養小孩嗎？兩個爸爸攜手撫養女兒4年，道破問題不只錢
汪志雄觀點：斗筲之徒，何足掛齒
明明有孩子要養，為找份工作？社工15年看遍台北家庭，道出壓垮單親關鍵
2023送神日由來是什麼？如何清屯、祭拜才不會觸犯禁忌？民俗專家告訴你步驟，讓你好運一整年
2023室內景點推薦》精選20個台北雨天去處！雨天，影響假日心情
影評解析／日劇《First Love 初戀》第一集暗示故事結局！導演説20個劇情彩蛋，道盡人生刻骨銘心愛情
2023送神日！怎麼拜才能招好運？拜拜時辰、囤順序一次看，誤犯6禁忌衰整年
過年習俗由來》什麼要掃除？專家揭不為人知百年歷史，1物品氣清除燒掉
肌肉有記憶是嗎？醫生揭為什麼忘東忘西，會忘記怎麼騎腳踏車原因
什麼悠遊卡不用電池，不用讀卡機能感應？是因為設計中暗藏1個玄機
於利率，台灣經濟處在階段，加上疫情肆虐全球，許多台商體驗到「台灣」，雖不至於「人出不去」、「插翅飛」，但是他們回台置產是一個可以觀察到市場現象。錢彷彿了腳，在台灣落地生根。這些要素促成了房地產從去年中到現在交易熱絡現象。
一時間，買屋、賣屋，出籠，房地產市場！
如果您現在要賣房子，不論甚麼原因，因為市場上競爭者眾，同一個社區可能同房型、方位有多户要賣。如何脱穎而出，讓買方「一見鍾情」，其有方法！現在讓有28年房仲經驗我，一一告訴您撇步。
，撇步一整理。不要小看這「整理」，這是讓買方形成第一印象條件。賣房子好比嫁女兒，總要女兒打扮得漂漂亮亮迎賓，有對象。而如何打扮？天生資質(房子天生條件)以外，有兩個方法可以加分，靠化妝整形。房子來講，化妝，整理，局部微整形可以。而整形下，全部裝潢。我經驗來説，房子往往是需要全部裝潢。
什麼？因為空屋往往裝潢賣出去！空屋好比裸妝素顏上陣，房子原本怎樣怎樣，買方一眼看穿，，然後民眾可以幻想自己裝潢風格來想像房子裝潢好了後，自己住進去樣子感覺，心動而成交。如果現實中這住房雜亂無比，東西多，買方怎麼做夢呢？。
另外有一個原因，裝潢太美的房子，往往買方會起疑心，懷疑這是否是投資客房子？還是房子本身有甚麼缺點要掩蓋住？頭頂上冒出許多問號。所以如果您要賣房子現在正在住，只需要斷捨離，第一步房子整理乾、，如果買方看到屋主有用心整理房子、維護房子，會覺得這房子是值得購買。如果房子裡面許多雜物，可趁這個機會來個掃除，多出來傢俱、衣物順便捐給慈善機構，是一件美事。
徹底房子，發現雜物務斷捨離，千萬不要像許多人雜物藏衣櫃裡！因為經驗，看屋民眾往往會不經意地打開衣櫃瞧一瞧，如果發現衣櫃堆滿了雜物，印象會，所以不要讓衣櫃反而變成藏汙納垢角落，讓賣屋失分。
房子住了一段時間，往往牆壁會有汙損，有小朋友塗鴉。塗當時，可能我們覺得可愛，但是這種兒童牆壁塗鴉，看外人眼裡，是髒一環，我建議牆壁可以小修補一番，DIY或是找專業油漆工粉刷可以。
粉刷牆壁之外，如果房子「中古」，自己看不下去，覺得可以花一筆預算幫房子「微整形」一番話，應該裝潢房子哪一個部分有利於賣房？我建議是花整修廁所上。
錢要花刀口上，整修廁所刀口！如果買方看到整理乾居住環境，看到煥然廁所，肯定印象會大大的加分。因為廁所，是非常容易看出來。就算全部都是國產設備浴廁，只要，是鏽鋼閃閃發光，反過來説，廁所浴室使用了，總是現代廁所有差距。所以如果要花預算整，翻新廁所划算。
如果花費要，刀口可以改成換窗户！這往往是大家。其實窗户，，往往我們窗户上維持原貌，擦拭，，所以換成窗户，花一筆錢，會有意想不到效果。
後，如果要花錢，添購大家想不到「迎賓地墊」！門口有一張迎賓地墊，上面不論是寫WELCOME字樣或是愛心圖案，會讓買家在入門前感受到家温馨，是第一印象，顯示屋主這裡當成自己家。，温馨迎賓地墊搭配不能是鞋子及鞋櫃，敦促著屋主門口鞋子擺放，兩得。
知道大家有沒有注意到，魔都財觀文章裏很少聊房子產品維度，樓盤外立面、户型裝修和綠化這些。
確，我這方面寫不多。
因為我看來，房價裏有6成是地段決定，有2成房價來於房子能獲得資源，比如學區醫院這些。房價裏剩下只有2成來於產品。
只要產品設計不是太差，房價表現是那些潛力地段中低價小區。
所以，我們精力是放在趨勢判斷和區位選擇上。
但是，這並代表房子產品力。
一個樓盤户型做得好，你賣房時是加不了多少分。但如果一個樓盤户型做爛，能你黃金地段變成無人接盤。
今天我想帶着大家過一下市面上主流產品，看看哪種房子才是賣漲得，而有哪些是坑。我不是建築學專家，但自己買足夠多，算有點經驗，希望可以幫到你。
我觀察，上海市場上可以買到房子，房齡呈現出代際變化，可以分成4代產品。全國其他地方差不多是這樣。
我們來看看第一代產品，2000年以前老公房。
老公房是6到7層無電梯住宅，每層5到6户人家。
房子外立面是塗料刷出來，時間了牆體會泛出那種黃色，時不時能看見幾塊補缺後色差。
區裏基本沒有，只有一些零星綠化和健身器械。物業管理上，停車是，門口爺關心收收停車費，對其他事啥動力。
老公房單套建築面積40到80平米，是房改之前遺留下來產品，大家説破。
因為是一層6户，很少有南北通户型，是走道進深長，採光面豎條户型。
下圖是1991年建上海寧和小區47平米一房。歸，勉強做出了全明房，算是用點心思。
户型就算了，要命是，破是磚混結構。大家不用這詞什麼意思，只要知道磚混結構基本是承重牆，然後敲就行了。
因為不能敲牆，所以自己裝修的時候，採光穿透，雖然可以燈帶最小化影響，但確居住體驗不太好。
如果有一類房子，叫作生存以上，生活以下，那老公房非它屬了。
老公房這第一代產品後，二代產品出世之前，夾着一個一代半產品，大家説樓。
樓可以理解成老公房升級版，是十幾到二十幾層塔樓，三梯十户分佈。
延伸閱讀…
因為有了電梯，樓上下樓略於老公房，不過有物業管理和奇葩户型，和怎麼居住體驗。
其實很多人知道是，破和樓才是市面上房源供應主力。盧俊過一個數據，中國60%房子是一房和兩房，78%房子是六層以下帶電梯，26%房子有衞生間和廚房，有15%房子歲數我。
我們建議大家買破和樓。住，接盤俠之外，有一個原因是房齡裏土地使用權。
房子本身是不值錢，值錢是下面70年土地使用權。房齡損失多老房子，本質上並不算一個資產。
另外，房齡房子不管是按揭還是其他融資上會銀行降級，損耗了接盤俠購買力。
現在房子，但是購房資格和貸款資格。
某種意義上來説，買老房子，100%購房資格和貸款資質去買了一個70%壽命資產，房票浪費讓人。
所以除非是買學區房，或者地段做民宿，否則我會拉着你，讓你買老房子。
接着説説第二代產品，2000年2005年商品住宅。
這是全國房改啓動後造第一批商品房。可能是因為當年房價緣故，户型設計超大，120平米2房，140平米3房很多見。
我們個例子，下圖是2003年建上海中虹翡翠園100多平米2房，這是那個年代見户型了。
但是可以從户型圖上看出，客廳，房間設計太小，裝不下衣帽間和次衞。各功能區之間連接不夠，動線，人走，還只有一個衞生間。要命是這户型是改不了三房。
另外，房子是毛坯交付，業主自己裝修，專業設計，會留下儲物空間。
實際100多平米大房子居住體驗，很可能還不如現在90平米新房。
所以如果要2000年到2005年商品房一個標籤話，我覺得沒用四個字是適合。
這麼大面積，是有點可惜了。
看看第三代產品，2005年2015年建造商品房。
這是中國房地產蓬勃發展黃金十年，萬科代表房企銷售額突飛進，翻了20倍。
於房價，房子户型開始做，90平米以下2房和120平米3房成為主力。
小區得以加強，地下停車場成為標配。外立面幹掛石材、會所泳池、人車分流、停車入户部分高端小區出現。
下圖是2008年建上海逸居苑83平米2房，南北通。
下面一個下圖是2013年建上海萬科海上傳奇107平米3房。小户型三房沒有採用傳統飛機户型，而是設計出動靜分離户型，還是難得。
延伸閱讀…
大家可以看到，不管是2房是3房，因為要做足夠，操盤手設計上是十字交叉動線，於走道可以複。壓縮客廳空間同時，是儘可能保障卧室10平米以上基本居住需求。
與此同時，這個年代精裝修房開始出現，圖紙設計階段考慮室內裝修佈局，有利於使用電氣手段來彌補户型上缺陷。
比如新風系統出現，可以那麼強調南北。中央空調和地暖可以讓房屋朝向考慮景觀，而並非一味儘可能追求南向。
2005年2015年商品房，是承上啓下劃時代產品。
這十年一輪輪暴漲讓我相信了，中國房價終有一天會是世界第一。而一個個户型上創新，讓我看到中國房子產品力成為世界第一潛力。
後是第四代產品，2015年商品房。
這期間，房價繼續大漲，所以户型繼續小了做，主力户型變成90平米3房和120平米4房。
雖然房子，但依靠整體精裝修、室內功能合理設計和電器設備輔助加強，居住體驗並受到影響。
我看過一些樓盤户型設計，是驚為天人，沒有辦法做得多。
舉個例子，下圖是今年賣光上海融創壹號公館。92平米做出了南北3個房間，2個廳，2個衞生間，其中1個衞生間是乾濕分離。説話，這户型接近，我知道能怎麼做優化。
但其實，2015年後第四代產品是小區。
我們來看看2005年後第三代產品小區。可以看到下圖裏整個化，外立面處理了，只是停車有點。
但是第四代產品，基本上小區會配備中央會所、泳池，有徹底人車分流，外立面幹掛石材。
這種品質感，即便房子沒造能感受到。
很多人沒意識到是，其實房子產品力是小區部分。因為房子裏面部分，你自己多少是可控。而打開家門之外，區裏全部是公共面積，你完全沒有話語權。
換屋族考慮換房子時，希望價格，買到房子外，同時希望幫家，賣到價格。這時候，可能會面臨一個問題：要不要幫房子整理一下價格會會賣得呢？
1. 房子屋況＋主要客羣，決定是否要裝潢
2. 不動格局＋「首購族」＝局部改裝，搭配佈置，提高賣相
3. 要動格局＋「換屋族」＝讓房子乾，裝潢工作交給下一個屋主
1. 房子屋況＋主要客羣，決定是否要裝潢
回答這個問題之前，要看這個房子目前屋況，並斟酌考慮，主要客羣是什麼人。
舉例來説：如果你房子主要想賣客羣是「首購族」話，因為很多首購族，於空間和設計沒有概念，如果房子整理好了，有沙發、牀、餐桌、衣櫃這些傢俱，會讓他評估這個房子適合他，會做決定。這時候，如果房子格局需要改，只是有些地方了，可以局部改裝。換壁紙、窗簾、燈、傢俱，讓房子質感大提升，像是下面這間房子，本來壁紙了，屋主賣之前幫它換壁紙，順便換燈、換窗簾，沙發和茶几換掉，一下 Before vs After，有沒有覺得差很多！
客廳之外，房間是，牀頭壁紙換掉，窗簾換掉，效果很多！
另外有兩間房間，改造後，質感提升！
這間房子屋主改完賣掉了！而且價格賣得！對屋主來説，花一些錢 幫房子改一下，很值得！
不只買房有議價策略，賣房子有技巧！
類案例，發生一個高雄屋主身上。他有換屋需求，因為新家預算和他賣屋價格息息相關，所以，怎麼樣賣一個價格，他找專家諮詢，一起整理出這個房子優點和缺點，並且想辦法讓房子缺點「瑕不掩瑜」，然後屋況部分，做一些小小的整理，後來賣到價格他家人覺得不可思議。所以，買房子有議價策略，賣房子有技巧喔！
換線不換管＋局部改裝廚房、廁所，老屋能吸引首購族
如果屋況整理只是換換壁紙、換換燈、換換窗簾，大家可能覺得花得下去。那如果是廚房或廁所呢？要動嗎？
，我們房子基礎工程。我們有遇過，有些房子電線30年沒有換過，但是屋主住，房子維護，屋況乾，但只是舊。如果房子是首購族適合，我會建議可以請師傅來評估換一下電線，可以換線、不換管。如果廁所或廚房，可以請師傅重做廁所或廚房。
所以，結論來了！賣房前要裝潢嗎？