明明買下這間格套房想收租，租客交房租屋主？「租約」裡小細節，會害了房東！碰到懂法律會玩但不想搬房客，可能哭著走人！
房客租約，找屋主續約？
雖然比起百萬起跳房地買賣，幾萬塊租屋算是錢，但是，我收到私訊很少買賣，反而是租約提出各類問題。今天要講是一個我聽到案例。「買房帶租約就算了，租約房客跑去屋主續約，我該怎麼辦？」
故事是這樣，小褚（化名）去年買下一間隔套房打算收租，雖然這物件帶著租買，沒有租金可以收，但看租客只剩兩個月結束租約，以及租金投報率高份上，小褚是覺得合算。他打算房客走後整間整理一下，所有房間招租。一開始，小褚急著處理，但沒料到，突如其來家裡事讓他個月，待他家事處理差不多終於抽身，回頭想和房客確認點交細節，表示自己合約前陣子續了一年，還是跟前屋主打契約。
「不是呀！這房過户我名下了不是嗎？」小褚趕到現場，看著房客手裡合約，覺得眼前這麼離譜情況，怎麼他遇到。待他想著「直接趕人會有法律問題嗎？現在是要叫警察趕人，還是退錢租客加點搬遷費送人…」下一刻思緒讓小褚赫然跳起「不對呀，老子沒有收到租金呀！」他加問房客租金問題，沒想到表示，他租金是繼續交給屋主。小褚扶著腦殼暈呼呼地，這事複雜到讓他打算回家理一理該怎麼辦，於是他決定叫房客後每月租金匯款對象改成自己，結束這一回合。
今天我們來聊聊，雖然大家多少似懂非懂，但其實權益牽涉租約問題：租約。「租約」字面意思，人看字領略，能説出「租約沒有載明租到」。但租期有沒有載明，有嗎？，其實差。這個細節，知道實務裡害哭了多少經驗房東。
三情況記下來：租約同前述，一開始租賃契約沒有訂定期限第一種情形，另外《民法》422 條及《民法》451 條中我們可以得出，第二種情形，租約如果超過一年但沒有簽立字據，算是租約。以及第三種情形，原本租約期滿，但房客繼續繳錢房東繼續收錢，沒有提出意見，會視為租約續。
租約什麼房東傷？因為，你碰到懂法律會玩但不想搬房客，可能哭著走人。我知道這時可能有房東想問，《民法》450 條裡不是有説，租約只要規定提前説，雙方可以終止契約嗎？但細節於，民法只是普通法，因此談到終止租約，這時要看是法《土地法》100 條，房東可以收回房屋 6 種情形：
阿華爸爸朋友買了一間房子，準備阿華結婚當新房，那間房子原本有出租但是朋友説租是到4/30日，於是4/30前阿華爸爸找了代書朋友簽定買賣契約並且完成公證。五月中阿華找了裝潢設計師要整修房子時發現租客搬走，詢問之下知道原屋主於五月初房子過户後跑去原租客簽訂租約，因此房客堅持不肯搬走，阿華想請問法律途徑，有什麼其他方式可以方趕走不觸法嗎？
《民法》第 425 條「買賣不破租賃」可解釋為「所有權移轉影響租賃權」，這意思説，如果有租賃契約成立，並且房客搬進去居住，則屋主後所有權移轉（即房東房子賣他人）時，房客可繼續居住，其權益不受影響，此時，房客房東自動更改房屋所有權人。因此自住型買家簽約前需要留意，租約何時並表明不續租，以免發生房客拒絕搬遷狀況。
房子過户，表示原屋主無權原租客簽訂租約，除非他有取得出租權利，租約簽訂是他房客間契約關係，如果原房東請走房客話，阿華爸爸可以依買賣契約中違約條款原屋主請求給付延遲交屋違約金，讓自己權益能受到保障。
，這之前檢視了一下買賣契約內容，確認房客終止租約或逾期搬狀況，是否有定內容或相關賠償責任。
阿華爸爸如果不想走法律途徑，現在可以做是原屋主拿回目前承租人租金押金、承租人預告提前解約或是照原租賃契約期限時搬離。或要求原屋主對房客負起賠償責任。
因為，房客遭受權利人請求搬遷時，該名房客可以原房東依法要求，要負起債務履行損害賠償責任；房客可民法第四三六條準用第四三五條結果，終止租約。
詳説：
民法第 425 條，出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，其所有權讓第三人，其租賃契約，於受讓人繼續存在。前項規定，於公證不動產租賃契約，其期限逾五年或期限者，適用。
最高法院23年台上字第3092號判例：「出租人於租賃物交付後，其所有權讓第三人時，其租賃契約既於受讓人繼續存在，承租人受讓人間，另立租賃契約，於受讓之時發生租賃關係。」
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於契是否要訂定，應可，房屋易手所有權人變事，新屋主概括繼受契約內容，當不可推卸其應承受權利義務，所以變更契約內容並不會影響彼此權利義務。
因此如該名房客確實前屋主簽有租約，合約前一個月亦可存證信函催告要求房客於租期後遷出。但如果房客擺明搬話，建議可直接法院提出遷讓房屋訴訟並請求房客月給付相當於租金損害金。
房子過户，若表示原屋主無權他人訂定租約，租約簽訂是他房客間契約關係，如果原房東請走房客話，阿華爸爸得依買賣契約中違約條款原屋主請求給付延遲交屋違約金，原房東照契約履行租約期滿，房客可視契約定狀況要求違約金或搬遷費用賠償。
民法第425條第1項規定[1]：出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，出租人房屋所有權移轉給第三人，原本租賃契約，於受讓人繼續存在，承租人可以繼續承租。本條宗旨於保障承租人，債權物權化方式，使承租人租賃契約效力強化物權效力[2]。
又本條文字規範「所有權讓第三人」，可認為不論該租賃物買賣或其他移轉原因而移轉讓租賃物所有權，應認為可適用本條規定。例如：基於贈與而生所有權移轉可適用本條，承租人可對受贈人主張租賃繼續存在。
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前述問題，沒有受讓第三人（例：新屋主）另有協議情況下，承租人若是要繼續承租房子，需要主張所有權讓不破租賃，使原本租賃契能繼續受讓第三人主張。新屋主照著房客與出租人契約定，繼續租給房客。
即承租人與出租人成立一租賃契約，並且一租賃契約。實務上，嚴格限制出租人同時租賃物所有人，如果所有人與出租人不是同一人，若出租人得到租賃物所有人為出租，後所有人移轉所有權時，承租人仍得以抗後所有人[3]。
即承租人需要佔有該租賃物。然而，僅民法第761條[4]中現實交付交付，屬於本條佔有（符合權利外觀原則）[5]。
房子沒有做所有權登記，然後承租人與出租人訂定租約；接著租約，出租人要求承租人返房屋。後承租人是自己是屋子所有權人心態住下去，住二十年，中間持續佔有這房子出租人沒找承租人要過房子。租約後20年公然和平佔有登記不動產
民法第769條：「所有意思，二十年間和平、公然、繼續佔有他人登記不動產者，得請求登記所有權人。」
基本上租約就算超過20年，房子可能變成自己。
例外情況房子沒有做所有權登記，然後承租人與出租人訂定租約；接著租約，出租人要求承租人返房屋。後承租人是自己是屋子所有權人心態住下去，住二十年，中間持續佔有這房子出租人沒找承租人要過房子。
後承租人可以去地政機關請求登記所有權人了。
請注意：只是「可以去請求地政機關登記為所有人」，並不是以上要件達成時承租人取得所有權；而且登記時要附上構成以上要件佐證資料。
房子沒有做所有權登記，然後承租人與出租人訂定租約；接著租約，出租人要求承租人返房屋。後承租人是自己是屋子所有權人心態住下去，住二十年，中間持續佔有這房子出租人沒找承租人要過房子。
民法第769條：「所有意思，二十年間和平、公然、繼續佔有他人登記不動產者，得請求登記所有權人。」
基本上租約就算超過20年，房子可能變成自己。