今天開始之前説説，精裝修的優點。國家政策定製話來説，節約材料。確實，這個是百分百，偷工減料了，怎麼能節約材料呢？即使偷工減料，製濫造做工，還得業主自己砸了做，請問材料節省到哪了？胳膊扭不過大腿，咱只是説説而已，現實這個樣子，任你誰改變不了。
所以今天我們來大家聊，精裝房有哪些“坑”？
很多人看到樣板間會誤解，以為收房時候會樣板房一模，其實大部分只有硬裝，軟裝部分是包含。
比如牆面樣板間是壁紙，實際上大白牆，那麼我們買到精裝房是什麼樣呢？
精裝房天花、地面、牆面、廚房以及衞生間裝修好，然後自己個人喜好購買傢俱配飾，所謂“拎包入住”。
建議業主購房之前，要和開發商確認，樣板間哪些東西有，哪些東西沒有，有東西要詳細寫到裏。
賣裝房時候，很多開發商會公佈主材品牌，可是品牌型號產品。
比如同一品牌櫥櫃，價格相差幾千到上萬，是，而且主材價格以外，輔材質量和價格值得關注。
比如朋友家3000元裝修費，實際公示裝修材料並無型號，只有一個品牌，收房實際效果不如自裝1000元效果，你説扎扎心。
建議購房者簽訂購房時，應寫明裝修使用材料、電器品牌、型號、名稱，這樣對比價格和驗收時能有所，做到心中有數。
買了精裝房意味着你房子同小區房子一模，風格單一，功能上可能定製到你喜好習慣。
如果想改造需要一筆錢，想要好看，總之得費錢。
長期以來，我國商品房交易市場是“毛坯房”主導。這樣會導致一個結果:房屋交付使用後，分散二次裝修產生大量建築垃圾、粉塵及噪聲污染，於建築節能減排和城市環境保護，於住宅建設品質提升。社會經濟發展及人們環保、節能方面要求，普通“毛坯房”滿足這方面需求，於是裝房應運而生。
其實，2016年時候，國家開始部分城市試點推行精裝房。而2018年後，全國各地開始實行精裝房政策。國家相關規劃:到2020年，全國要基本形成適應建築產業現代化市場機制和發展環境，新建住宅全裝修達到50%。可以説，後“精裝房交易”會淘汰“毛坯房交易”。
咱們中國人可能是世界上安土重遷民族之一了，對房子有一種割捨情懷，認為投資買房了，德國人有類情懷，所以德國人稱房產Betongold（混凝土黃金）。
但統計，2018年時只有46,5%德國人擁有自住房，什麼德國房產自有率這麼呢？
一方面是因為德國過去租房很，現在租客保護，很多人覺得租房比買房差，有靈活性。
商業上有一句話叫：“流動性重於利潤”（Liquidität vor Rentabilität），很多租房住德國人即便自己買了房只是租別人。我個租房者。
另一方面德國想要貸款買房是有門檻，只有一半德國人口能過這個門檻，沒想到和房產自有率統計上了。
有一方面，德國參與房地產投資並不是只有買房這一條路，德國金融市場發達，條條大路通羅馬，本文梳理了幾個投資房地產方法。
簡入繁，想到投資房產方法是自己買自己住。德國買房自住有些地方和國內，這裏簡説幾個基本概念。
德國買房，樓和地是分開，買了房買了地，地可以是租來，如果租來地上建房，要每年額外交地租Erbbauzins。如果地是買來，無限期產權。
無限期產權有它代價，需要定期繳納房產税Grundsteuer，可以參考我寫《德國房產税》一文。
買房有很多交易費用，如果是二手房，包括：
買房自住税務優惠政策是持有房產3個Kalenderjahr交易時，利潤免税。比如2021年12月買房，2023年1月賣掉就算是住夠了3年。
如果貸款買房話，流行説法是需要首付20%，實際上如果買家信譽夠，可以全部貸款。另外不管貸款是多少年，10年後可以解約。
如果買房是為了出租，大部分政策條件和買房自住是差不多，税務優惠政策上是，出租房要持有超過10年才能賣出時免税，另外出租房貸款利息是可以抵扣個人所得税。
投資出租房要注意使用槓桿，槓桿能放大本金收益率。
德國法律傾向於保護租客，所以構建出租房策略時候，要搞懂一些政策，不要踏入雷區。比如出租某些條款要是措辭，有可能會導致條款，是，如果漲租金條款話，會導致沒有權利漲租金。
上面兩個是基本投資房地產方法，誰有能力操作，這一條開始幾個思路升級一些，需要企業家精神。
買新房後直接出租是省事，但是plug in and play代價是，那價格。二手房新房，但二手房不夠，我們可以買“破房子”，只要裝修帶來升值效果過裝修的成本就行了。
另外裝修費如果能夠控制程度之內，可以馬上抵扣投資者個人所得税，於當年拿回來一些成本，裝修後可以價格出租，而出租房持有超過10年可以免税賣出。
上一個投資手段是破房裝修後出租，下面這個情況要主動一些。
德國購買住房用作住，住夠3年後賣出免税。所以願意折騰朋友，可以購買狀態不是房子，它裝修好，讓房子升值，然後住到可以免税賣出，馬上脱手，如此循環。
之所以住房住一段兒時間脱手可以免税，是因為它屬於税法privates Veräußerungsgeschäft範疇，這個自住3年限制，使得投資只能每14個月進行一次，所以進階一些還可以privates Veräußerungsgeschäft出來，進入商業地產市場。
這個商業模式是低價買破房，翻新後迅速賣出，是一個模式，叫fix and flip。於它屬於私人範疇，所以收益是要相應交税。這種模式有可能會“污染”你私人房地產投資，所以公司框架裏進行。
延伸閱讀…
有時候運氣，可能買房帶了地，Grundstück（這個“有時候”很可能不是現在），這種情況下可以考慮賣一部分地來獲利。
想靠這個法子多賺點兒錢，則需要自己去Bauamt提交申請，因為如果賣家想到這一點了，概率會這部分地價算入房價裏，這樣可圖了。
前面“買破房裝修後賣掉”還只是“主動一點點兒”，這個參與房地產投資方法開發商行。
過去幾年德國房價漲得，房地產開發商數量房價增加。但開發房地產利潤並不是房價變化而變化，因為這裏多要求是項目管理和成本控制能力，項目運轉得利潤、風險。
德國房地產開發商並是國內那些巨型上市公司，而是有多小開發商。其實並不是一個資金門檻行業，但它風險，不是人能操作了。
上面説了6種需要自己擼袖子買房子主動投資法，下面説幾個動參房地產投資方式，可以分為股權和債券。
股權做房東，債券扮演銀行角色，借給房東錢。
德國最初級房地產基金開放式房地產基金和封閉式房地產基金offene/geschlossene Immobilienfonds，之所以説他們初級，是因為如果你去找德國所謂投資諮詢師，他們大概率會你推薦這種東西。
這些基金從投資者那裏集資資本，買下一些房地產，包裝進基金裏。這兩種基金大部分情況下透明，歷史上收益，飽受爭議，建議去涉險。
上市型房地產基金有兩種形式，是：
REIT和開放式房地產基金一樣，是買入房產進行經營。是REIT符合嚴格標準，並且交易所上市交易。投資REIT相當於做上市公司小股東，於間接做了房東。
REOC是REIT一些上市房地產公司，比如Deutsche Wohnen。
於他們受到嚴格監管，所以會像上面説那2種基金一樣坑金主爸爸。
REIT多年發展，出現了花樣分類，有CoreCivic這樣專門經營私人監獄REIT（美國監獄是私人盈利機構），很讓投資者挑花眼。
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而且REIT可能風險，情況下會像公司倒閉，投資者分文剩。現在疫情之下，很多經營商業地產基金難。
所以投資REIT和REOC辦法和投資股市一樣，充分分散風險。分散風險方法直接買入房地產ETF指數基金。
需要注意是，房地產指數歷史波動率股票，風險，但收益沒有高到哪裏去，所以應該它完全代替股票指數基金。
於房地產指數和股票以及債券“相關性”，如果我們資產組合裏適度配置房地產指數話，能夠降低風險，降低波動率。（關於這個話題，可以參考我另一篇詳細文章）
上市房企，有一種德國特色房企，Wohngenossenschaft住房合作社。合作社可以看成一種股份公司，但於其目的是社員（同時是租客以及股東）謀福利。
很多住房合作社是接受入股，而且來説，每年能得到分紅，目前情況4%以上是普遍。不過一個消息是，他們接受小規模入股。
最近國內因為爛尾樓引出了預售制度質疑，有觀點認為預售制度危害，那麼德國有沒有預售制度呢？是，德國有預售制度。
如果沒有預售制度，開發商建成出售，這意味着要麼自有資金墊付，要麼貸款墊付，這會增加成本，降低資金回籠速度，回款週期增加增加了風險。
沒有預售制度，開發商得讓每一票得賺得預售多，才能讓自己活下去，。所以取消預售制度讓房價進一步上漲是可能。但是這意味着預售制度風險要讓購房者承擔。
德國人售樓時雙方利益極大程度來於法律手續前後順序，以下是籤到拿到房子核心步驟：
另外德國法律允許買家要求開發商在驗房前提供安全保障Sicherheitseinbehalte，它可以是5%買價，可以是某種擔保Bürgschaft。
如果第5步完成前，開發商倒閉了，買家權益會受到完全保證嗎？
很可惜。因為開發商可能其他銀行貸款了（注意不是買家貸款），銀行會地契上註自己權益。如果銀行優先權於買家（這樣），那麼銀行可能要求公證處撤銷Auflassungsvormerkung。所以完全沒有風險不是。
但風險，因為開發商銀行可以通過這套房子鎖定債務關係Freistellungserklärung限制住了。這個條款嚴謹的説保證買家付完100%房款時能成為房東。如果開發商倒閉了，需要付出多少代價能讓開發商銀行完成過户，得看買家談判能力了。
至於銀行配合開發商挪用資金，咱不能説可能，但德國人放貸嚴格程度和“死心眼”“”“死板”“軸”特點，可能成規模發生。
需要注意是，法律賦予了買家開發商無法完成義務時退出權利，但2018年後，如果沒有定，退出意味着同時撤銷Auflassungsvormerkung，這時買家如果退出，可能拿回自己錢了。
總結起來，預售制度可以降級開發商風險，增加自有資金使用效率，這意味着開發商潛利潤增加，充分競爭環境下，道理這種增加利潤會轉移消費者，從而降低房價。但完善制度能保證開發商利潤前提下保證消費者權利，沒有理由犧牲任何一方權益。
作者：Dr. Rich 財富德國 （轉載請獲本人授權，並註作者出處）
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